El proceso de venta corta es todavía un misterio para mucha gente, incluso después de todos estos años. Muchos de los agentes del comprador se confunden; compradores desconcertado busca de dirección, y no todos los agentes de corta lista de venta sabe cómo hacer una venta corta.

Los fundamentos de una venta corta

Bancos aceptan short sale por 2 razones: el vendedor tiene una dificultad, y el vendedor debe más en la hipoteca que el valor de la casa.

Algunos ejemplos de una dificultad son:

• Desempleo / reducción de los ingresos

• Divorcio

• Médico de emergencia

• Empleo de transferencia fuera de la ciudad

• Quiebra

• Muerte

El vendedor tendrá que preparar un paquete financiero para su presentación al banco que aprobara la venta corta. Cada banco tiene sus propias directrices, pero - con la excepción de Wachovia, que es el mejor banco venta corta en el mundo - el procedimiento básico es similar de un banco a otro. Los paquetes para venta corta normalmente consisten en:

• Carta de autorización, que le permite a su agente de hablar con el banco.

• HUD-1 o la hoja neta preliminar

• Se completaron los estados financieros

• carta deseado dificultades

• 2 años de declaraciones de impuestos

• 2 años de W-2

• talones de cheques recientes

• Últimos 2 meses de estados de cuenta bancarios

• Análisis comparativo de mercado o de la lista de las recientes ventas comparables

Escribir la Oferta de Venta Corta y enviar al Banco

Antes de que un comprador escribe una oferta de venta corta, un comprador debe preguntar a su agente para obtener una lista de las ventas comparables. Los bancos no están en el negocio de regalar una vivienda a un precio bajísimo. El banco quiere recibir algo cercano al valor de mercado. El precio de venta al descubierto puede tener poco que ver con el valor de mercado y puede, de hecho, un precio por debajo de las ventas comparables para alentar a múltiples ofertas.

Después de que el vendedor acepta la oferta, el agente del listado enviará los siguientes elementos para el banco:

·         Acuerdo de listado

·         Contrato de compra venta ejecutado

·         carta de pre-aprobación del comprador y la copia de un cheque de deposito

·         Paquete de venta corta

Si el paquete es incompleta, el proceso de venta corta se retrasará. En este caso, el banco puede incluso destruir el paquete.

El proceso de venta corta en el Banco

Los compradores pueden esperar mucho tiempo para obtener una respuesta del banco. Es imperativo que el agente del listado para llamar regularmente el banco y guardar las notas cuidadoso del proceso de venta corta. Los compradores pueden estar tan cansado de esperar a la aprobación de venta corta que puede sentir la necesidad de amenazar con cancelar si no reciben una respuesta dentro de un período de tiempo especificado.

Ese tipo de actitud es contraproducente y no acelerar el proceso de venta corta. Si los compradores son el tipo con poca paciencia, tal vez una venta corta no es para ellos.

Lo que sigue es un proceso típico de venta al descubierto en el banco:

• El Banco reconoce haber recibido el archivo. Esto puede tomar 10 días a un mes.

• Un negociador se le asigna. Esto puede tomar de 30 a 60 días.

• Un BPO se ordena. El banco es probable que se niegan a compartir los resultados de la BPO.

• Un negociador segundo puede ser asignado. Esto puede tardar otros 30 días.

• El archivo se envía para su revisión o para el PSA. Esto puede tomar 2 semanas a 30 días.

• El banco podrá solicitar que todas las partes firman una Declaración Jurada de plena competencia.

• El banco emite una carta de aprobación de la venta corta.

• El comprador cancela.

Me tiró en la última línea, porque a veces tengo que vender mis ventas Sacramento corto 3 o 4 veces antes de que un comprador se queda con la transacción. Los compradores se enoja y molesta porque el proceso de venta corta puede ser tan larga que a veces cancelar sin decírselo a nadie. Algunas ventas cortas obtener la aprobación de 6 a 8 semanas. Otros toman 90 a 120 días, en promedio.

En general, el agente de venta tiene alguna idea de cuando el archivo se envía para su revisión final. En ese momento, los compradores si lo desean, puede iniciar el proceso de préstamo por lo que tienen una ventaja en caso de que el banco le da dos semanas para cerrar.