Existen varios métodos para hacer un avaluó de propiedades residenciales.

En propiedades residenciales comúnmente se utilizan los siguientes métodos:

·         Análisis de ventas comparables

·         Método de costo de restitución

·         Capitalización de Ingresos

  El análisis de ventas comparables es el método más común para avalar propiedades residenciales. El avalador estudia la propiedad sujeta a valoración identificando todas sus cualidades y defectos. Luego se revisan propiedades similares cercanas: que se hayan vendido, que estén en el mercado a la venta, pendientes de cierre y que no se hayan podido vender. Con esta información se saca un estimado del valor en el mercado de las cualidades que tiene la casa o que le faltan.

 Por ejemplo si una casa similar con piscina se vendió en un precio mayor a otra que no tenia piscina, siendo esa la mayor diferencia entre las casas, se puede estimar que la razón de la diferencia de precio es la piscina y por ende se asume que el precio de una piscina en ese mercado vale la diferencia entre las dos. Luego se utiliza ese valor para sumarle o restarle a la casa en cuestión en relación a otra similar en el mercado.

Una gran herramienta para tener idea del valor de su propiedad es www.zillow.com  la cual calcula una valor basado en un promedio del precio de venta de propiedades cercanas y muestra los resultados en un mapa.

Para utilizar esta herramienta solo debe ingresar la dirección de la propiedad en el casillero de la parte superior de la página. Aunque la simulación da la impresión de exactitud, el sistema no excluye ventas en remate de casas en mal estado, la cuales reducen el valor promedio de las casas alrededor,

El método de restitución comprende estimar el valor del terreno y sumarle un lo que costaría reconstruir esa casa hoy en el mercado. Si no se tiene mucha seguridad de los costos, se le puede asignar un menor peso a este método a la hora de sacar el promedio entre los 3 métodos.

Para estimar el valor del terreno se pueden utilizar uno de los siguientes métodos.

Distribución de valor, Extracción, Desarrollo de subdivisión, Técnica residual del terreno, Capitalización de rentas del terreno, Aplicación de los tres métodos de valoración

EL método de capitalización de Ingresos. Está basado en una formula practica simplificada que indica que el valor de una propiedad esta en relación directa con los ingresos netos que puede generar y en relación inversa con el costo del oportunidad del capital en ese momento.

Por ejemplo si una casa genera $24,000.00 en rentas y el costo de capital (el costo del capital incluye el riesgo(riesgo país, etc.)) es de 10% entonces $24,000/0.10 = $240,000.00.

Podemos utilizar una versión más avanzada de esta fórmula tomando unos 5 años de ingresos y traerlos a valor presente. No obstante, este método es más recomendado en propiedades comerciales.

Algo interesante de este concepto es que convierte a las propiedades residenciales en una potencial inversión y puede ser la razón para establecer el piso de los precios de bienes raíces. Siempre que haya una oportunidad de generación de ingresos rentables (por encima del costo del capital) habrán inversionistas ansiosos por ganar dichas rentas.