Procedimientos comunes para la compra de una propiedad (no short sale, no
remate):
1) Decidirse a comprar , definir que tipo de propiedad, ubicacion y tiempo
maximo para la compra.
1) Luego de tomar la decision de adquirir una propiedad, si la va a financiar,
lo mas importante es obtener una precalificacion financiera mediante una
entrevista con su/sus ejecutivo/s de cuentas bancarias o un broker de prestamos.
Existen tambien varias empresas que pueden proveer esta pre-calificacion en
internet.
Esta precalificacion le servira para:
a) Que su oferta de compra sea considerada entre las mejores candidatas para
recibir una respuesta del vendedor.
b) Para que Ud, pueda confirmar que el tipo de propiedad que busca en la
ubicacion deseada pueda ser realidad luego de un sondeo directo en la base de
datos ya sea buscando en internet o a travez de nuestro
Programa Buscador
Gratuito
c) Para que tenga el plan de financiamiento listo y pueda hacer el cierre de la
compra de la propiedad dentro del tiempo establecido en el contrato de compra
venta.
2) Luego debe definir en que tiempo, en que dias podra salir a ver las
propiedades que encuentre Ud. o con la ayuda brindada por su agente
representante de bienes raices. Debe conocer cuales son las ventajas de trabajar
con una agente licenciado y experimentado de bienes raices.
Nuestros agentes
3)
Una vez selecionada la propiedad que desea adquirir, se debe hacer una oferta al
vendedor por escrito. Existen varios modelos de contratos. ver ejemplo debajo en
Documentos para la compra, Es aconsejable que lea todo el contrato. Su
agente de bienes raices esta licenciado para asistirlo a completar los
docuementos para la oferta. Para mayor inofrmacion legal al respecto Ud debe
consultar un abogado.
4) Junto a la oferta se hace un deposito en fideicomiso que va hacia el pago
total de la propiedad si el contrato es aceptado y todoas las condiciones son
cumplidas. Ejemplos de algunas condiciones son:
a) Condicion de Inspecciones
b) Condicion de Financiamiento
c) Condicion de Avaluo
d) De aprobacion por la asociacion del condominio si aplica
e) De no existencia de impedimentos en la transferencia de titulo, posibilidad
de eliminacion gravamenes, etc
f) De fecha para el cierre, de aprobacion del prestamo
5) Si la oferta es aceptada por el vendedor, Ud, comprador, debera recibir el
contrato con todas las firmas e iniciales debidas de manera que ambas partes
tengan una copia identica para tener un contrato ejecutado. Si el vendedor
hace algun cambio y coloca las iniciales, Ud. debera poner sus iniciales junto
al cambio realizado, si este es acaptable por Ud, y reenviar el contrato al
vendedor para que este sea efectivo y tenga una fecha de ejecucion. sino este
proceso se repite hasta que haya un acuerdo. Por lo general los cambios van el
precio de compra durante la etapa de negociacion.
6) Una vez que Ud tiene un contrato ejecutado, los periodos de tiempo de
contrato son escenciales y no pueden fallar. cualquier diferencia con lo
estipulado en el contrato puede traer consecuencias muy dificiles de solucionar.
en cuyo caso sera necesario consultar con su abogado.
6.5) Este es el momento adecuado para coordinar la aplicacion de la asociacion,
inspecciones, reunirse con su banquero y encargarse de todas las condiciones del
contrato.
7) El contrato estipula quien va a escojer y pagar la compania de tilulos que
sera la encargada de revisar el historial de titulos de la propiedad y obtendra
la poliza de seguro de titulo para el comprador. Este periodo puede durar en
promedio unos 10 dias laborables. La cia de titulo es la encargada de colectar
todos los fondos del comprador y sus prestamos para poder pagar todas las deudas
que afecten el titulo de la propiedad que se va a transferir. A la vez, esta Cia
de titulos coordinara la obtencion de las firmas necesarias por ambs partes para
completar la transaccion
8) Luego de cumplir con todas las condiciones iniciales, si la compra sera
financiada, el comprador debe proveer prueba de la aceptacion del prestamo
dentro del periodo establecido (por lo general 20 a 30 dias) La mayoria de
contratos se caen por la falta de una obtencion de precalificacion a su debido
momento. (Antes de hacer las ofertas)
9) Se recomienda programar una fecha para asegurarse de que la casa se encuentre
en el mismo estado que estaba al inicio de la transaccion, o revisar si ciertos
arreglos han sido realizados. Ademas de certificar que los equipos inlcuidos no
hayan sido removidos o cambiados.
10) Ud debra recibir el balance de cierre, conocido como HUD, o closing
statement, el cual contiene todas las cifras de la compra-venta del comprador y
vendedor. Incluye todo slos gastos, depositos, pagos a terceros. Este debe
reflejar el costo total de su propiedad y el saldo final para el cierre. Tambien
refleja el costo total del vendedor, comisiones y el saldo para el vendedor.
11) Ud procedera a las oficinas de la cia encargada de hacer el cierre o un
agente de cierre licenciado y con capacidad de notario podra reunirse con ud
para recojer sus firmas en los documentos. Ud debe traer por lo menos 2 formas
de identificacion y si es extranjero una debe de ser su pasasporte (favir
verificar con la cia de titulos). Siempre que haya un prestamo es recomendable
estar cerca de equipos que permitan imprimir o sacar copias, escanearm etc por
si haya que hacer algun cambio. en este moento su hubiesa algun saldo por pagar,
debera traer a la mesa de cierre un cheque de caja bancario por dicho valor.
12) Luego Ud recibira uan copia de los documentos ejecutados y las llaves de su
nueva propiedad. ud dara indicaciones de la direccion a la cual pueden enviarle
la correspondencia sobre su propiedad. Esta direccion sera la que quedara
registrada en el registrador de la propiedad del condado respectivo.
13) El balance de cierre, o HUD, o closing statement le serira para poder abrir
las cuentas de los servicios publicos como el agua, la electricidad, cable, etc.
14) Es importante festejar por el exito de la transaccion. Felicitaciones!
