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La inversión en General
A medida que las personas reciben ingresos en primer lugar se debe asignar esos
ingresos para pagar por el mantenimiento del hogar, alimentos, ropa y vivienda.
Obviamente ampliar esa cobertura básica para cubrir entretenimiento, seguros,
transporte, etc. Para muchas personas, la inversión es necesaria para mantener a
sus familiares cuando llegan a una edad en la que no pueden trabajar o sus
ingresos se reducen significativamente.
Para otras personas es una forma de vida - es su fuente de ingresos.
En cualquier caso, los dólares invertidos representan una disminución de
disposición para consumo.
Cualquiera que sea la motivación fundamental para la inversión, el objetivo
básico es el mismo - para recibir un rendimiento financiero de nuestro dinero.
Las alternativas de
inversión son ilimitadas.
Por un lado hay una miríada de opciones de medios de comunicación, es decir, las
acciones, bonos, materias primas, bienes raíces, oro, arte, etc. La lista es
interminable. Además, hay
opciones en cuanto a tipo de cambio
.
¿Queremos que los ingresos mensuales como en alquiler o la totalidad de nuestros
ingresos al final de un periodo como en un CD o un bono de cupón cero?
¿Queremos interés o beneficio?
El
primero es de seguridad razonable - la última, no más de un tal vez.
Algunas inversiones nos dan un rendimiento específico - ni más ni menos.
Otros
ofrecen un rendimiento sin límites, de cero al infinito.
1.2.
Características de las Inversiones
Todas las inversiones
comparten ciertas características:
1.2.1.
Liquidez
La liquidez es la capacidad de una inversión para convertirse en efectivo sin
una pérdida en concepto de principal.
Una cuenta bancaria de ahorro es, probablemente, el más líquido de las
inversiones. La
inmobiliaria se
considera un activo ilíquido.
1.2.2.
Comerciabilidad
Comerciabilidad es la capacidad de una
inversión para ser vendida a algún precio negociado. Están muy bien organizados los mercados de
determinados tipos de inversiones (por ejemplo, mercado de valores), mientras
que otros se intercambian en los mercados de forma desorganizada como el mercado
de bienes raíces.
1.2.3.
Administración
La gestión
es el costo y se debe pagar con dólares reales o de esfuerzo (el sudor).
administradores de fondos mutuos pagan - al igual que los administradores de
propiedades.
Corredores de velar por nuestra cartera y ganar comisiones por cambio de
cartera.
1.2.4.
Impuestos
Nos guste
o no, vivimos en una sociedad que tiene actividades que deben ser financiados.
de dólares de inversión debe pagar su parte justa de la misma que todas las
demás actividades.
Las reglas son bastante complejas y no tratar a todos por igual de dólares
(ganancias de capital por ejemplo, frente a los ingresos ordinarios, receptor de
altos ingresos vs destinatario de bajos ingresos).
Algunos casos de orden de un fiscal antes de su análisis, otros un análisis
después de impuestos.
1.2.5.
Riesgo
La
posibilidad de ganar siempre está acompañada de la posibilidad de pérdida.
En algunas
de las inversiones, el riesgo es mayor que en otros, por ejemplo
bonos del gobierno
frente a un stock de perforación de petróleo.
Pero incluso el más seguro de las inversiones conlleva un riesgo porque hay
diferentes tipos de riesgo.
Riesgo de
Poder de Compra - Podemos estar absolutamente seguros de conseguir de nuevo
nuestra inversión más un beneficio.
Pero, ¿el retorno total comprara tanto como la inversión original?
Riesgo Financiero –
El más conocido. ¿Vamos a recuperar nuestro
dinero más un beneficio?
O el propio capital?
El riesgo más significativo de las inversiones es recuperar el capital.
Dado que los beneficios potenciales son infinitos, también lo son las pérdidas
potenciales.
1.2.6.
Rendimiento
La tasa de
rendimiento que esperamos recibir de nuestra inversión.
Muchas decisiones de inversión se realizan en esta característica solo.
Es una excelente herramienta comparativa si el elemento de riesgo se ha
equiparado. Los
rendimientos se calculan sobre un antes y / o después de la base imponible.
En términos generales, un análisis antes de impuestos es incompleto - porque
simplemente no ha contado toda la historia
.
1.2.7.
Flujos
de Efectivo
No sólo medir la cantidad que recibimos, pero queremos saber cuándo vamos a
conseguir.
Por ejemplo, una inversión en bienes raíces puede ser un mes o flujo de caja
anual más un beneficio significativo a la venta.
Un bono puede pagar intereses trimestrales y sólo devolver la inversión a
vencimiento.
1.3. Bienes
Raíces, la inversión IDEAL
Se puede decir que la inversión inmobiliaria es la inversión ideal, ya que
combina muchos beneficios en una inversión.
Otras inversiones pueden contener uno o más de estos beneficios, pero sólo de
bienes de inversión real tiene el potencial de combinar todos estos beneficios.
I -
Significa el ingreso de la propiedad
produce a través del cobro de alquileres
D - Soportes de los beneficios a disposición de la depreciación de bienes
raíces a través del código de impuestos
E - Soportes para la acumulación de capital disponibles en la sección
principal de los pagos mensuales
A - Soportes para la apreciación de que disponía como el valor total de
los aumentos de bienes raíces
L - Soportes de Leverage(apalancamiento) que es la capacidad para comprar
bienes raíces con una parte del precio de compra de propiedad siendo financiado
por una entidad crediticia
1.3.1. Los ingresos provienen de dos eventos
• Flujo de caja de Operaciones: Los inversores invierten su capital con la
expectativa de que habrá un flujo de caja generados por esa inversión.
El flujo de efectivo puede ser reinvertido en otra propiedad o invertido por el
inversionista, pero en cualquier caso, el inversionista espera que su dinero va
a trabajar para ellos en la producción de flujo de caja.
Un inversionista que tiene $ 100.000 en el banco está interesado en el
rendimiento que él / ella puede ganar en esta inversión y transferirá el dinero
de una cuenta a otra en un esfuerzo por aumentar el rendimiento.
¿por qué debería ser diferente cuando el inversionista pone los $ 100.000 en un
pedazo de bienes raíces?
El inversor hará una investigación las diferentes inversiones inmobiliarias
disponibles, y colocara todas en igualdad de condiciones, el inversor elegirá la
inversión inmobiliaria que va a producir el rendimiento efectivo más grande.
• Flujo al momento de la disposición: Los inversionistas suelen esperar que la
mayor cantidad de flujo de efectivo va a volver a ellas en el momento de vender
la propiedad.
En la disposición, el inversionista recibirá, en efectivo, los beneficios de la
apreciación y el principal acumulado a través de la amortización del préstamo.
1.3.2.
La depreciación de los ingresos:
Refugios fiscales de impuestos federales
tratan de bienes raíces comerciales y de inversión diferente a otras
inversiones.
Por ejemplo, en una inversión en acciones ordinarias, no hay recuperación de los
gastos autorizados, existen límites a la deducibilidad de los intereses pagados
sobre los fondos tomados en préstamo para hacer la inversión, y las pérdidas se
limitan a la venta de manera significativa.
Todos estos factores tienen un impacto apreciable en el rendimiento después de
impuestos de la inversión.
Por el contrario, las inversiones inmobiliarias de comercio e inversión, el
inversor se permite una deducción de salida no dinero en efectivo de ingresos
para una parte proporcional del costo de la propiedad.
Esta es una de
las principales ventajas de la inversión inmobiliaria.
Suponga que usted compró una computadora para utilizar en su negocio a tiempo
parcial por $ 5.000.
Cada año que ganó $ 1.000 de su negocio, pero al final de 5 años que tuvo que
comprar otro ordenador de 5.000 dólares.
¿Te ha hecho ganar dinero?
Por supuesto que no.
Las normas de depreciación están diseñados para ayudar a la persona de negocios
en esta situación.
El código de impuestos le puede permitir hacer una deducción de $ 1,000 por año,
lo que coincide con el desgaste del equipo que un día necesitan ser
reemplazados.
Con esta deducción de $ 5.000, que no informen los ingresos y no pagar ningún
impuesto. Usted
tendría 5.000 dólares disponibles para comprar un equipo nuevo.
Depreciación funciona de la misma manera en bienes raíces, salvo que al final de
los 5 años, el inmueble puede haber aumentado en valor.
Aún habría de $ 5.000 para reemplazar cualquier parte de la inmobiliaria que ha
llevado a cabo.
1.3.3.
Capital construido a través de pagos mensuales de la hipoteca:
La
mayoría de los préstamos que los
inversores utilizan para adquirir inversiones de bienes raíces comerciales
tienen una disposición para el pago de principal e intereses durante el plazo
del préstamo.
Con cada pago que se hace, la cantidad adeudada a la entidad crediticia en la
rentabilidad, o un globo de pago, el préstamo se reduce.
A medida que el saldo del préstamo se reduce, la equidad de los propietarios
(valor menos deudas y los gastos) se incrementa.
Por lo general, los préstamos tienen un período de 20 a 30 pago que se llama su
plan de amortización.
El plan de amortización de cada préstamo genera listas de los intereses ya la
parte principal de cada pago efectuado durante el préstamo.
El préstamo puede tener un término que es más corto que el período de
amortización. Por ejemplo, un
préstamo puede enunciarse como por 20 en 7.
Esto significa que los pagos del préstamo se calculan sobre un plan de
amortización de 20 años, pero al final, de 7 años, el saldo del capital restante
se debe.
1.3.4.
Una apreciación de valor con el
tiempo
Como la propiedad se aprecie, los beneficios de los inversores y el caso de que
este ingreso se traduce papel para el flujo de caja es por lo general la venta.
La industria Inmobiliaria está sujeta a los ciclos económicos igual que otras
inversiones y pueden subir de precio, así como bajar en valor.
Históricamente, en el largo plazo, los bienes raíces se ha apreciado a un ritmo
superior a la tasa de la inflación.
Ciertamente, hay momentos en el ciclo inmobiliario que el inversor pierda valor
en papel, pero si la propiedad no se vende, el inversor no experimentará una
pérdida de efectivo.
Sólo si la propiedad debe ser vendida cuando se ha producido una disminución
temporal del valor de mercado de las propiedades, habrá una pérdida real en
efectivo para el inversor.
1.3.5.
Aproveche mediante el
uso de la financiación disponible de prestamistas
El apalancamiento es técnicamente la presencia de la deuda en la estructura de
capital. La definición
de la calle es que está usando el dinero de otras personas.
Con la excepción de determinadas inversiones institucionales casi todas las
actividades comerciales y de inversión implican una financiación de la deuda.
Pidiendo un préstamo el inversor es capaz de disminuir la inversión inicial.
Esto permite que el inversionista diversificar el riesgo en dos o tres
propiedades en vez de tener todos los huevos en una canasta.
En lugar de poner 3.000.000 dólares en una propiedad, el inversor pone 1.500.000
dólares en cada uno de dos propiedades, y se encarga de un préstamo de 1.500.000
dólares en cada propiedad.
Es posible que la división del patrimonio entre dos propiedades pueden ser en
realidad una estrategia de riesgo mejor que tener una propiedad libre de deudas.
.
Por ejemplo, el inversor posee dos terrenos de desarrollo con un 50% de capital
y una hipoteca del 50% en cada pieza.
A continuación, una inversión no va bien, lo que provoca la pérdida de valor, la
otra pieza mantendrá su valor y el inversor habría perdido el 50% de su capital.
Por otro lado si el inversionista tenía sólo una de las propiedades, con un 100%
de capital, y es la mala suerte de haber elegido la porción equivocada de la
tierra, el inversor podría sufrir una pérdida del 100% de la equidad.
Además, el apalancamiento puede aumentar el rendimiento para el inversionista.
Esto ocurrirá cuando la oferta y la demanda vs precio es tal que un inversor
puede pedir prestado a un costo menor que el rendimiento global de la propiedad.
Llamado multiplicador positivo, el inversor está consiguiendo realmente una
pequeña devolución del dinero del prestamista, así como el rendimiento
proporcionado por la propiedad. Por supuesto, lo contrario también es cierto
cuando el costo del dinero excede el rendimiento de la propiedad (influencia
negativa).
Por último, el inversor que invierte 3.000.000 dólares en una
propiedad, y tiene 100% de capital, experimentaría un aumento de 300.000 dólares
si el valor de la propiedad aumenta en un 10%. Para el inversionista que había
usado su capital de US $ 3.000.000 a 6.000.000 dólares de control de bienes
inmuebles, con 50% de apalancamiento, el mismo incremento del 10% en valor se
traduciría en una ganancia de $ 600.000.
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